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100 9 24 27 37
110 11 26 29 40
















商品訊息簡述:









產地:中國
材質:棉100%

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【撰文/王嵐樂】

綜觀各因素,今年房市仍將持續悲觀,尤其市場壟罩在餘屋壓力加重、買方出價再下殺等五大利空格局之下,更讓二○一七年房市難見回春跡象,提醒買賣方看清今年的房市五大格局,出合理的價格,給合理的空間,有助在買賣交易戰中互蒙其利。

二○一七房市尚無回升利基

二○一七年可望看見房市回暖嗎?這是許多人心中的疑惑,對此,太平洋房屋行銷顧問李季鴻直指「不會!」他解釋,足以支撐房市的利多因素,「目前都看不見」,反而市場上出現許多利空因素。

香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫指出,房市向上時,只要一點點小小的利多便可為房市注入活水,甚至隨意一個不確定的傳言,例如,某建商預計在台北車站附近興建賣場,也將成為業務人員口中可帶動房價成長的利多,然而在房市反轉之際,這些過去的利多因素,已無法成為房市成長動能。

吳懿倫表示,奢侈稅、房市信用管制措施等去年陸續解除,且央行四度降息半碼,累計共降息兩碼,更讓房貸利率一路下滑,寫下逾六年新低,不過看似可作為活化房市強力藥劑的三大利多,二○一2017信用卡繳學費 優惠比一比六年一次出盡,但卻未能見效,房市仍無力起死回生。

去年重大利空出盡,房市仍不見回溫,除非今年政府在房市政策上釋出利多,或是業者願意明顯讓價,為房市端出上等牛肉,否則買方可不會輕易買單,而就目前觀察,市場上並未出現其他足以支撐房市成長利多。

吳懿倫補充,房市起飛時,只要有任何相關建設利多傳出新消息,不論是完工、啟用、甚至還未拍板定案,僅是提出計畫書,也可令房價暴衝,然而去年至今全台各地陸續有不少重大建設完工啟用,包含高雄草衙道購物中心、高鐵南港站、捷運機場線完工啟用,卻未能為當地帶來完工行情,房價甚至不漲反跌。

除了顯示這些地區的房價早已提前反映外,也確認了房市進入反轉,即便釋出利多訊息,房價仍是疲軟不振,不僅無法帶動房價再突破現有的天花板,連支撐性也不足,形成區域利多完工啟用,房價卻反而下跌的罕見狀況。

局勢動盪景氣不佳衝擊買氣

房市是好是壞,除了回歸市場供給需求外,與政府政策與經濟景氣好壞也有關,若是政府祭出打房政策,抑或政策搖擺不定,都會導致買方擔憂未來房市走跌,使得市場瀰漫觀望氣氛,而經濟也是決定房市好壞的關鍵之一,若景氣看好,市場資金充沛,也有助房市挹注活水、提升交易。

在國際經濟景氣部分,美國新任總統川普上台後,一連串的政策變數已嚴重衝擊國際金融動態,且未來可能受到川普保護主義政策影響,使全球貿易現況出現轉變,未來不論是美中貿易戰,或是英國脫歐後續引發的衝擊,都將為市場帶來黑天鵝,央行官員也直言,今年的國際變數相較於去年「只會多不會少」。

台灣經濟主要倚賴出口,在國際經濟震盪之際,自然無法置身事外、難免受波及,此外,國際經濟景氣不振,加上台灣投資環境不佳,不僅難以吸引國際資金進駐,甚至有不少外資企業已逐步撤出台灣,受到衝擊的不僅是商辦市場,那些因外資進駐、外資企業員工所產生的住宅居住與租賃需求,也連帶滑落。

在國內經濟與政策方面,雖然各項經濟數據已稍見回溫,但事實上要在今年見到明顯好轉仍不容易,反而可能在新政府上台後,面臨許多的政策不確定性,導致房市疲弱,未來的復甦之路更加艱鉅。

而雖然奢侈稅於去年解除,央行也大幅解除房市管制措施,被外界視為央行「不再打房」,其實去年上路的房地合一稅制,對於交易時未滿一、兩年的持有者課以四十五%及三十五%重稅,加上六都地價稅與房屋稅幾近全面喊漲,在政策軍公教貸款率利偏向走空的格局下,也都加深房市的觀望氣氛。

買方殺低形成成交僵局

現階段房市已由過去的賣方市場轉為買方市場,加上實價登錄實施後,價格透明,買方不願買貴,往往由實價登錄最低價打七折殺起,但站在賣方立場卻相反,往往希望可以賣出比實價還高的價格,即便近年房市景氣轉差,賣方底線也頂多希望賣的跟實價中的眾數相當,導致買賣雙方對價格沒有共識、形成僵局。

房仲業者透露,屋主雖然願意讓價,多數只要「不賠就賣」,但對買方來說,卻希望可以趁機「買便宜」,甚至希望用三至四年前的價格購入,但不少屋主是在之前房價高點買下,加上這段時間的利息等持有成本、稅制費用、房仲服務費等等,屋主即便用當初的購入價賣還是得賠數十萬元,買方想殺多,賣方不見得捨得忍痛賣出。

該房仲業者坦言,現在開價是個棘手的問題,現階段的交易市場彷彿戰場,買方各個都是頂級「殺手」,一開口就從開價的六至七成殺起。

賣方若想「護價」,不想價格被砍得太慘,勢必得墊高開價、預留多一點殺價空間,但卻會使開價過高,買方連看都不想看,物件上架三個月過去,可能連一、兩通電話都沒有;若想吸引買方上門看屋,只能平實開價,但降低開價後,卻會面臨買方殺低,與底價差異過大的問題。仲介業者透露,許多買方出價離譜,就算找了Top 1的經紀人,也不容易成交。一般認為,台北地區讓價十五%,台中讓一○%,高雄讓一○%,會是買賣雙方最容易取得共識的價位落點。

吳懿倫指出,今年初媒體開始預估,二○一七年房市交易量可望小幅提升,此預期建立在房價下滑的假設面上,假若屋主讓價意願降低,或讓價幅度減緩,僵局將更難解,交易量很可能停滯不前,甚或再破底。

三二九檔期新推案加深餘屋壓力

二○一三至二○一四年恰好走到這波房市高點,當時新案市場推出許多預售屋,買氣熱絡,為預售推案量最大量,光是北台灣就有一兆元的案量,而興建完工約需二至三年時間,正好將在二○一五年至今年陸續完工交屋。根據內政部資料顯示,二○一六年使照核發數量為九萬七千六百二十戶,為這波房市走高(近八年)以來的次高點,僅次於二○一五年九萬九千餘戶;而二○一六年建照核發數量為七萬九千四百九十戶,為近七年來新低,相較二○一三年高峰時的十三萬戶左右,不僅減少約四成,更是七年來首度使照核發量高於建造量。

雖然今年建商推案依舊保守,但去年下半年台北市精華區推案量達兩百九十億元,今年三二九檔期還有上看百億的案量釋出,可見北市推案量有一定的水平。台中與高雄的新案大戰則已經提前開打,已有不少新案鎖定三二九檔期公開,此外早在元月中部與南部便已出現新案祭出促銷手法搶客的情形,可見推案量雖有萎縮,但新案的競爭卻越來越激烈,不只擠壓新案餘屋,中古屋更受到嚴重威脅。

中古待售多 新舊物件相互擠壓

房市資深分析師陳炳辰表示,房市轉弱後,銷售速度急遽下滑,供給遠大於需求,建商光是去化餘屋都來不及,加上看衰未來景氣,無心再開發土地,以盡速銷售手邊庫存為主,七年來使照首度超越建照數量,不僅亮起未來房價恐再走低、房市更加疲弱的警訊燈,也更加確認房市疲軟格局。

今年的房產交易市場,不僅面臨新屋大量交屋,餘屋銷售壓力持續加大,也將受到中古待售物件去化過慢的衝擊,房市業者表示,由於前幾年房市走強時,一轉手數百萬元的價差立即入袋,讓不少人抱持著投資心態進場購屋,但卻套在最高點,近來面臨交屋或寬限期限將至,只好急著轉手求售。

房仲業者表示,雖然新屋與中古屋各有優缺點,向來也各有擁護者,但新屋價格高,屋主轉售時有一定的成本考量,也不少買方考量後,寧可選擇價格實惠、坪數又大的中古屋,因此當房市景氣不佳時,新屋市場勢必也面臨中古待售物件競爭。

台北市某大型房仲店東表示,以前房市景氣好的時候,常常一接到物件,還來不及上傳到網路就賣掉了,好一點的物件,買方真的是一看到就要下手,不然一考慮就被買走了,但現在房市景氣差,物件上傳後六個月內可以賣掉「就偷笑了」,賣了好幾個月,甚至超過一年還賣不掉的比比皆是。

329購屋注意事項

329檔期的買氣,向來被視為一整年房市的風向球,而春節期間的房市狀況又被視為329檔期的前哨站,今年春節檔新案市場小有回春,但主要原因是來自於去年基期低,今年房市其實仍缺乏多頭利基。

不少建商會透過329檔期狀況來試水溫,包含成交價更是決定未來一年售價的關鍵,或許建商會稍微抬高329檔期開價,象徵今年房市景氣不是太差,還能「漲價」,但事實上成交價卻很可能更便宜。

另外,在新案市場,向來有案子賣差、賣掛,便改案名、重新調整銷售策略後,裝成新案再銷售的慣例,今年的329檔期也不例外,勢必有許多去年、甚或前年的舊案,偽裝成今年329新案,刻意混入329檔期銷售。

建議買方可多留意,這種「假新案」通常代表銷售狀況不佳,議價時勢必得狠狠殺價一番,另更要留意「滯銷」過久的建案,往往容易有「隱疾」,小心買到問題屋。

【更多精彩內容,請見《好房網雜誌》2017年3月號】









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新聞來源: 魔方網

巔峰3D動作遊戲《魔界破壞神》,2015年5月8日震撼來襲給你帶來前所未有的格鬥體驗!

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你就是新一代魔界破壞神!

公會戰來襲

《魔界破壞神》的公會戰分為PVE和PVP兩種賽事;

《魔界破壞神》的公會戰是跨服舉辦的,眾多公會雲集,究竟誰才是王者軍團?

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《NiceGame》遊戲中心 營運團隊 敬上

2015-05-08







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《劍俠情緣手機版》火熱「華山論劍」賽季開戰! 全新兩大門派「少林」「翠煙」霸氣登場

由Efun遊戲平台代理的經典MMORPG《劍俠情緣手機版》「華山論劍」即將於今(4)正式上線,高手如雲一場王與王的正面對決,老大們可在這險惡江湖中施展拳腳,這場戰役不僅運用戰術策略,更是一場持久的拉鋸戰,在此見證江湖老大的硬實力。同時官方推出和以往職業不同風格的兩大門派「少林門派」、「翠煙門派」及「師徒系統」,詳細情報供感興趣的玩家參考。

金剛怒目!全新「少林門派」登場

各大門派都有自己的獨特的門派秘笈,新門派「少林」也不例外。讓我們一起來欣賞一下一指神功、羅漢金身等這些獨具少林風味的秘笈的威力吧。

(圖:《劍俠情緣手機版》「少林門派」形象圖)

「少林」的技能剛正勇武,一招一式大開大合,釋放起來極具觀賞性。少林自身屬性為金,使用武器為棍,為近戰職業,能夠提供不俗的控制、前排能力。除此之外,還擁有反彈攻擊效果,讓他在「日常活動」、「宋金戰場」、「副本BOSS」都非常吃香,對於喜歡正面作戰,扛起傷害的硬漢來說,是一個不二選擇。

(圖:《劍俠情緣手機版》「少林門派」戰鬥畫面)

大力金剛指:快速凝聚指勁向目標發出,造成單體傷害並附帶定身效果。遠程技能,傷害非常非常是少林傷害最高的技能。點滿技能增加280%基礎攻擊+760點金系傷害。大力金剛指本身是單體傷害技能裝備秘笈後最多可以穿透3個敵人並對穿透目標提高一點的基礎傷害增加造成受傷的幾率。

(圖:《劍俠情緣手機版》「少林門派」戰鬥畫面)

「少林」門派技能偏向於「防守」和「控制」。整體技能以金色為主,攻擊自身附帶金屬性傷害,而「少林」的三個主動傷害技能都帶有控制效果,一個主動BUFF技能還擁有免疫控制的能力,這讓他在應對BOSS和團戰PK的時候擁有力挽狂瀾的能力。

萌萌召喚獸!「翠煙門派」清新登場

「翠煙」門派形象清新可愛,翠綠色的衣裙搭配,再加上經典的苗疆銀紙項圈和頭飾,將「翠煙」的每個妹子都打扮成了一個可愛的小美女。「翠煙門派」武功精妙絕倫,武功招式極其優美,以輕、快、奇、美聞名。「翠煙」的武功釋放起來,如舞蹈一般的優美,能夠召喚可愛的熊貓作為夥伴。「翠煙」武器為傘,屬於遠端職業,能夠對敵人造成不俗的傷害。

(圖:《劍俠情緣手機版》「翠煙門派」形象圖)

「翠煙」的單體輸出能力極強,尤其是「璿璣羅舞」和「冰蹤無影」兩個技能可以對敵方造成高額的傷害。不過,「翠煙」的技能釋放都非常講究對於距離的把控,所以操作難度較高,好在有一直萌萌的熊貓召喚獸協助,即使有些手殘的少俠也能夠暢爽體驗「翠煙」的高傷害。

(圖:《劍俠情緣手機版》「翠煙門派」戰鬥畫面)

「璿璣羅舞」的精準釋放可以讓技能命中率更高,提供更高的時候和更穩定的控制。無論是宋金戰場,還是門派競技的單挑環節,都非常有用。而「雨打梨花」的精準釋放,操作難,通常作為後手技能。在敵人已經被控制後,再用「雨打梨花」來輸出。

(圖:《劍俠情緣手機版》「翠煙門派」戰鬥畫面)

『華山論劍』火熱開戰!見證硬實力稱霸全服!

「華山論劍」火熱開戰囉!這是見證真實力的一場面子之戰,「華山論劍」賽季是採取雙人賽制,達指定等級55級均可以參加比賽。俠士們要注意自己在比賽中所消耗的時間,由於這是一場拉鋸戰的比賽,同伴基本都很難生存,尤其是在應對防禦較高的職業時,隊友之間要擬定好戰術,配合好控制技能,避免被對方拖入持久戰。

(圖:《劍俠情緣手機版》「華山論劍」遊戲畫面)

《劍俠情緣手機版》「師徒系統」允許等級相差2-5級以上的少俠成為師徒。按照劍俠江湖的拜師規矩,每個徒弟最多只能拜入兩位師父的門下學習。對於師父來說,為了讓每位徒弟得到師傅細心的指導,每次收徒成功後需要間隔7天才能再進行下一次收徒。

(圖:《劍俠情緣手機版》「師徒系統」遊戲畫面)

在正式成為師徒後,師父可以每天給未出師的徒弟額外傳功一次,進而快速提升徒弟的經驗。「師徒傳功」是師父對於未出師徒弟的特殊教導,與普通傳功的條件一致,但是並不佔用普通傳功的次數。

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2016-11-04

 

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